三巽要赴港上市了:仅在9城拥有项目、规模尚未过百亿

发布时间: 2019-10-21 15:21:39 来源: 国际金融报 栏目: 财经新闻 点击: 454

原标题:仅在9城拥有项目、规模尚未过百亿的三巽要赴港上市了资金承压下,上市成了不少房企的缓解之道。近日,香港交易所[股评...

原标题:仅在9城拥有项目、规模尚未过百亿的三巽要赴港上市了

资金承压下,上市成了不少房企的缓解之道。

近日,香港交易所旗下披露易网站显示,安徽三巽投资集团有限公司(以下简称“三巽”)递交了招股书,谋求在香港主板上市。

去年,三巽集团董事长钱堃曾在接受媒体采访时表示,要争取于2019年上市,如今这一递表行动似乎正在将计划落到实处。

“安徽依赖症”

从时间轴来看,虽然三巽控股的前身安徽三巽于2004年便已成立,但工商信息显示其主营业务一直为房地产投资,直到2014年才加入房地产开发,这也意味着,三巽控股涉猎地产开发业务仅5年左右时间。

5年时间,三巽虽保持了一定进度的发展节奏,但高度依赖安徽省,即便其2018年将集团总部迁于上海,宣布布局全国化,但从现有的业务分布来看,三巽仍然是一家区域房企。

招股书显示,截至2019年8月31日,三巽拥有35个处于不同开发阶段的物业项目,覆盖安徽、江苏、山东三省九市。总土地储备面积约420万平方米,其中约380万平方米位于安徽省,占比超90%。

具体来看,9个城市中,安徽占据7席,分别为亳州、滁州、淮南、合肥、阜阳、安庆和苏州。其中,亳州和滁州为三巽的重仓之地,也是近期三巽业绩释放的唯二之城,目前三巽拥有的已竣工未出售的项目均位于亳滁二城。此外,亳州总土储超173万平方米,占三巽总土地储备41.6%,近乎半壁江山;滁州拥有10.56万平方米已竣工未出售面积,占总量64.5%。上述两个城市总计项目数21个、总土储255万平方米,占三巽总量均达60%。

尽管之前其总部位于合肥,但直到2018年,三巽集团才在合肥市场实现零的突破,且为此付出了高昂的代价。2018年12月6日,三巽集团以成交单价895万元/亩竞得合肥市瑶海区E1808地块居住用地,楼面价6712.47元/平方米,总价35415.15万元,溢价率高达97%。一个月后,三巽集团宣布与弘阳集团联合开发该幅地块。

当前,三巽省外进入的城市仅有江苏南京和山东泰安两城,土地储备合计39.16万平方米,约占总土储9.4%。

受项目少,布局集中等因素影响,三巽当前的业绩表现并不稳定。2016年-2018年,三巽的收入分别为5.41亿元、2.63亿元、7.24亿元,对应的年内溢利为0.56亿元、-0.04亿元、0.45亿元。这也意味着,由于收入的大幅减少,三巽集团在2017年亏损。

三巽对此解释为,交付的建筑面积减少但开支因物业开发项目数量增加而增加。因此,当项目过少时,个别项目的交付节奏都会对三巽的业绩产生较大影响。

毛利率升高依然带不动净利率

虽然体量不大,但三巽的野心不小。

2018年,钱堃在接受媒体采访时,除了透露“争取2019年香港上市”外,还公开了三巽未来几年的增长路径。按其规划,2019年三巽销售收入要达到300亿元,5年内实现千亿目标。钱堃称,人总要有点梦想。

克而瑞统计数据显示,2018年,三巽以70.1亿元的规模位列房企销售排行榜第173位,这也意味着,三巽今年需要实现超300%的增长才能达到300亿元,而其5年复合增长率需要超过70.2%方能如约实现千亿目标。不过,克而瑞数据显示,2018年,全国百强房企全年的销售金额同比增长仅为35%。

怀揣着大梦想的三巽显然需要资本市场的助力。

根据招股书,2016年以来,三巽集团的借款总额呈现增长态势。此前3年及2019年6月30日,三巽集团未偿还借款总额分别为2.29亿元、5.14亿元、7.09亿元和14.2亿元。

与此同时,三巽的流动比率呈现波动下降趋势,由2016年的1.5降至2019年6月30日的1.1。

虽然三巽的融资成本逐年下降,但依然高于上市房企平均值。其截至2016年、2017年、2018年以及2019年6月30日的借款总额加权平均实际利率分别为15.2%、14.9%、14%及12.7%。

此外,截至今年6月30日,三巽还有5项未偿还信托及资产管理融资安排,且尚未清偿的信托及资产管理融资安排总额占截止同日借款总额的75%。因此,拓宽融资渠道对于三巽当前的发展而言至关重要。

不过,随着规模的扩大,三巽的盈利表现却大不如从前。

截至2016、2017、2018年底及2019年6月30日,三巽的毛利率分别为18.7%、26.2%、28.6%、36.4%,逐年上升,3年半时间近乎提升一倍。然而,毛利率的升高却并未带动其净利率呈现同样的表现。相较于2016年10.4%的净利率,2018年,三巽在毛利率提高至28.6%的情况下净利率却下滑到6.2%。即便今年上半年,其毛利率高达36.4%,但同期净利率依然只有11%,相较2016年几乎变动不大,因此,其真实盈利能力并未增长。

《国际金融报》记者据此联系三巽方面,但截至发稿前,尚未收到回复。

心怀壮志的三巽能否凭借这份成绩单打动港交所?

(国际金融报记者 孙婉秋)

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